2019年7月山東大乳山維多利亞旅游開發(fā)股份有限公司，由于景區(qū)持續(xù)虧損和后續(xù)資金不足，在山東產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)布預(yù)重組招募公告，經(jīng)審計的賬面資產(chǎn)約16億元，對外負債約18億元，資產(chǎn)的清算評估價值為10.43億元，預(yù)示著自2005年啟動的大乳山投資失利。華智聯(lián)合旅投服務(wù)暨華智匯平臺創(chuàng)始人認為，2019年接連發(fā)生了十多家大型景區(qū)、旅游度假區(qū)破產(chǎn)、重組或被動下被收購，其中以重金打造的大乳山、龍?zhí)秿{谷景區(qū)為最典型，這預(yù)警傳統(tǒng)的文旅項目投資開發(fā)模式急需創(chuàng)新，以迎合新時期旅游消費客群、產(chǎn)業(yè)投資商、地方化政府的多元化需求。

威海大乳山濱海旅游度假區(qū)（以下簡稱大乳山景區(qū)），被國家批準為“國家AAAA級旅游景區(qū)”、“國家級海洋公園”、“國家水利風(fēng)景區(qū)”，榮獲 “中國休閑旅游最佳目的地”、“中國最令人向往的地方”。大乳山景區(qū)旅游資源豐富，區(qū)內(nèi)有著名的地理標志物——大乳山和小乳山，集山、海、灘、灣、島、湖、林、泉于一地。

自2005年投資建設(shè)以來，大乳山景區(qū)已建成了完善的碼頭和通達核心景區(qū)的道路，水、電、天然氣管道、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施；建設(shè)有“福運天來、荷合雙福、巡福天路、百福廣場、東方凈琉璃世界、圣母山”等景點；建設(shè)有國際會議中心和“東海酒家、紅摩房燒烤城、沙吧、大海情緣吧、水晶誓約”等特色餐飲酒店；建設(shè)有“耕漁酒店、耕漁會館、東海會館、歡樂木屋、歡樂蒙古包、賞月廣場”等共近千床位的度假酒店和設(shè)施。

根據(jù)初步審計結(jié)果，持有大乳山景區(qū)資產(chǎn)的山東大乳山維多利亞旅游開發(fā)股份有限公司經(jīng)審計的賬面資產(chǎn)約16億元，對外負債約18億元，資產(chǎn)的清算評估價值為10.43億元。

1、誰能大手筆投入

計劃投資30億元的大乳山景區(qū)的牽頭人必當有較深的威海市威海市政府或山東省政府背景關(guān)系，且對旅游度假投資開發(fā)領(lǐng)域有所了解或關(guān)聯(lián)行業(yè)。山東大乳山維多利亞旅游開發(fā)股份有限公司董事長，曾在濟南多家公園和植物園擔任主任，打造過4A景區(qū)“濟南紅葉谷”和5A級“南山文化旅游區(qū)”，曾憑借一手的高級園林工程技藝，獲得“五一”勞動獎?wù)潞汀坝绊懮綎|60風(fēng)云人物”，良好的背景促使其敢于投資開發(fā)大乳山景區(qū)。

2、項目由來和規(guī)劃

2003年，威海市委領(lǐng)導(dǎo)找到本項目牽頭人，提出打造“千公里幸福海岸線”的想法；經(jīng)過多輪溝通，地方政府領(lǐng)導(dǎo)和牽頭人達成了意向意向。在“千里幸福海岸線”，牽頭人看中了具有山、海、灘、灣景觀且獨特小氣候、小環(huán)境的大乳山，但那時的大乳山仍是一個寸草不生的山頭和單薄的風(fēng)化巖。

2005年，景區(qū)規(guī)劃總面積60平方公里，計劃投資30億元，并于當年正式開工建設(shè)。景區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)乳山灣旅游風(fēng)情鎮(zhèn)、母愛文化片區(qū)、海洋公園片區(qū)、幸福休閑片區(qū)等五大片區(qū)。

3、改造環(huán)境

本項目牽頭人大膽創(chuàng)想，“提水進深山”、“人工造梯田”，在開工后的8年間種植了1800萬顆橋灌木。園林工程背景促使其敢于在一個原來寸草不生的、風(fēng)化巖的山頭下手，愣是人工造出一片新的生態(tài)。

4、景區(qū)開業(yè)

2008年，大乳山景區(qū)開始對外開放，成為聯(lián)通青島、煙臺、威海三城交界濱海項目，30多公里的海岸線，含鐵氧化物的銀黑色海灘，荒山造林的奇跡；項目獲得 “中國十佳休閑圣地”、 “國際生態(tài)旅游示范基地”、 “山東省十大齊魯文化新地標”等榮譽，獲得了新聞媒體的光鮮報道。

5、度假設(shè)施

在景區(qū)開業(yè)之后，后續(xù)建設(shè)有國際會議中心和“東海酒家、紅摩房燒烤城、沙吧、大海情緣吧、水晶誓約”等特色餐飲酒店；建設(shè)有“耕漁酒店、耕漁會館、東海會館、歡樂木屋、歡樂蒙古包、賞月廣場”等共近千床位的度假酒店和設(shè)施。截至2019年7月，大乳山景區(qū)實際投入約16億元，雖為計劃投資的53%，但已是一個成規(guī)模的旅游度假區(qū)。

2016年，大乳山景區(qū)申請掛牌新三板。公告顯示，該年公司一季度業(yè)收入為297.05萬元，凈利潤為-897.47萬元；此外，在網(wǎng)絡(luò)上其公司員工爆料求助，稱大乳山景區(qū)已經(jīng)拖欠員工工資十來個月。

根據(jù)利得清算事務(wù)有限公司針對其公布的《擬破產(chǎn)財產(chǎn)的清算價值資產(chǎn)評估報告》顯示，維多利亞公司在2016—2018年(截至該年11月20日)的營業(yè)收入依次為10731.40萬元、2348.08萬元、73.63萬元，凈利潤依次為-7964.70萬元、-19510.48萬元、-40518.90萬元。從2016年開始，大乳山景區(qū)的營收開始斷崖式下跌，凈利潤虧損主要源于高昂的財務(wù)費用，在2018年財務(wù)費用2.88億元，占4.05億元虧損的70%以上。營業(yè)收入嚴重下滑，管理費用（主要是折舊費用）和財務(wù)費用奇高不下，使得本項目很快就資金不足，不得不進入破產(chǎn)重組。

在項目投開發(fā)設(shè)過程中，景區(qū)開業(yè)之后未能先從旅游地產(chǎn)銷售回收投資，原本奔著盈利而來的大股東們都跑了，本是小股東的牽頭人留了下來，使得融資變得越來遇難，大乳山景區(qū)只能開始舉債，且多數(shù)是民間貸款。即使景區(qū)門票收入有所起色，依靠景區(qū)經(jīng)營利潤仍然無法填補民間貸款的財務(wù)費用，但大規(guī)模旅游度假物業(yè)開發(fā)和銷售又不具備條件，因此在高額負債和財務(wù)費用下資金鏈斷裂。

1、治理鹽堿灘的環(huán)境改造投入太大，而且還需要企業(yè)投資道路、水電設(shè)施等市政設(shè)施，上述投資具有很大的經(jīng)濟外溢效應(yīng)，本應(yīng)該找地方政府財政投入，或自己部分墊資投入后通過土地出讓金折返。

2、自有資金不足，過于依賴于借款，高昂的財務(wù)費用，又未能通過旅游度假地產(chǎn)等物業(yè)銷售收入快速回籠資金，隨著資金成本的累積也將壓垮項目。類比美國鳳凰城西北12英里的美國太陽城，也是從荒蕪之地從零開發(fā)，耗費了20年基本建成，除了投資人自有資金充足之外，仍主要通過銷售高爾夫度假屋回收。

3、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造投入的資金無法形成有資本價值的固定資產(chǎn)，上述投入無法轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性資產(chǎn)，無法資產(chǎn)抵押融資，無法權(quán)益抵押融資，無法資產(chǎn)證券化，因此讓項目資金陷入惡性循環(huán)，簡單說就是后續(xù)資金鏈鍛煉。

華智聯(lián)合旅投服務(wù)觀點

華智聯(lián)合旅投服務(wù)康福田認為，大乳山景區(qū)牽頭人是基于傳統(tǒng)的文旅項目投資開發(fā)模式來做投資開發(fā)決策，傳統(tǒng)模式下一般會先投資改造環(huán)境和改善基礎(chǔ)設(shè)施，接著打造景區(qū)聚集人氣，把口碑做出來，之后慢慢第能夠?qū)崿F(xiàn)營收，實現(xiàn)獲得旅游度假地產(chǎn)的高額回報；但是該模式不適合大乳山景區(qū)。雖然有三亞亞特蘭蒂斯、深圳東部華僑城等旅游+地產(chǎn)的模式取得了成功，但大乳山景區(qū)在大股東看不到快速回報后終止繼續(xù)投入，小股東操盤下且后續(xù)融資渠道不通暢，該模式很大可能走向資金鏈斷裂。

康福田認為，威海大乳山4A景區(qū)投資失利，預(yù)警文旅項目投資開發(fā)模式急需創(chuàng)新。在對10多個大型文旅項目投資失利案例研究的基礎(chǔ)上，康福田提出了文旅項目投資開發(fā)新模式，即“旅游景區(qū)+經(jīng)營性資產(chǎn)管理”新模式。這里的旅游景區(qū)不僅是指全國旅游景區(qū)質(zhì)量等級評定委員會評定的旅游景區(qū)，泛指一切能夠吸引消費人群過來觀光游覽、游樂、運動、休閑娛樂等文旅項目。大型旅游度假項目依然需要聚集人氣的文旅項目，自然人文風(fēng)光、海濱沙灘、高爾夫、溫泉、滑雪等依然是很好的旅游吸引物。經(jīng)營性資產(chǎn)是指將大型旅游度假項目投資形成的資產(chǎn)進行分類，首先劃分為經(jīng)營性資產(chǎn)（俗稱有效資產(chǎn)）和非經(jīng)營性資產(chǎn)（俗稱無效資產(chǎn)）；經(jīng)營性資產(chǎn)，根據(jù)其投資回收和經(jīng)營特征，劃分為短期長利資產(chǎn)、短期短利資產(chǎn)、長期長利資產(chǎn)、長期短利資產(chǎn)。在“旅游景區(qū)+經(jīng)營性資產(chǎn)管理”新模式下，將根據(jù)資產(chǎn)進行安排資金供給方式，從而降低投資開發(fā)風(fēng)險，并提供文旅項目投資的有效性。

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